신통기획 후보지 18곳 총정리｜천호·수유·중곡·북가좌·연희·노량진 어디?

 

서울시가 신속통합기획 주택재개발 후보지 18곳을 토지거래허가구역으로 신규 지정하면서 천호동, 수유동, 중곡동, 북가좌동, 연희동, 신월동, 용산동2가, 노량진동 등 해당 지역의 재개발 가능성과 거래 조건에 관심이 커지고 있습니다.

하지만 신통기획 후보지로 선정됐다는 사실만 보고 매수해서는 안 됩니다. 후보지 선정은 재개발 확정이 아니며, 토지거래허가 여부와 권리산정기준일, 정비구역 지정 단계, 실제 조합원 분양자격과 현금청산 가능성을 함께 확인해야 합니다.

먼저 결론
2026년 5월 신규 지정된 신통기획 주택재개발 후보지 18곳은 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 해당 지역에서 일정 면적을 초과하는 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가가 필요하므로 개발 기대감보다 먼저 개별 지번의 허가 여부와 정비사업 권리관계를 확인해야 합니다.

목차

1. 신통기획 후보지 18곳이 주목받는 이유
2. 신속통합기획이란 무엇인가
3. 2026년 신규 지정 후보지 18곳
4. 지역별로 확인해야 할 핵심 포인트
5. 토지거래허가구역 지정으로 달라지는 점
6. 후보지 선정과 재개발 확정은 다르다
7. 매수 전 반드시 확인할 체크리스트
8. 자주 묻는 질문
9. 마무리

1. 신통기획 후보지 18곳이 주목받는 이유

서울 재개발 시장에서 신속통합기획, 줄여서 신통기획은 꾸준히 관심을 받는 정비사업 방식입니다. 서울시가 계획 수립 단계부터 참여해 공공성과 사업성을 조율하고 정비계획 수립과 구역 지정 절차를 지원하는 방식이기 때문입니다.

이번에 특히 중요한 것은 후보지 선정과 함께 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다는 점입니다.

구분	내용
대상	신속통합기획 주택재개발 후보지 18곳
토지거래허가 시작	2026년 5월 19일
지정 종료 예정	2027년 8월 30일
주요 목적	개발 기대감에 따른 투기 수요 유입 차단

즉, 해당 지역에는 재개발 기대감이 있지만 동시에 거래 규제도 적용됩니다. 따라서 매수자는 가격 상승 기대보다 먼저 토지거래허가 가능 여부와 정비사업 권리를 확인해야 합니다.

신통기획 후보지로 선정됐다는 것과 재개발 사업이 최종 확정됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

2. 신속통합기획이란 무엇인가

신속통합기획은 정비계획을 수립하는 과정에서 서울시와 자치구, 주민, 전문가가 함께 계획을 조율해 재개발·재건축 사업의 추진을 지원하는 제도입니다.

일반적인 재개발 사업은 정비계획 수립부터 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거와 착공까지 여러 단계를 거칩니다.

주요 단계	확인할 내용
후보지 선정	정비계획 수립 검토 단계
신속통합기획안 마련	서울시·자치구·주민 의견 조율
정비계획 수립	구체적인 구역계·용도·사업계획 검토
정비구역 지정	도시계획 절차를 거쳐 결정·고시
조합·사업 단계	조합설립·사업시행인가·관리처분 등 후속 절차

서울시 정비사업 정보몽땅에서도 후보지 선정 이후 정비계획 용역, 개략계획과 신통기획안 마련, 정비계획 수립과 정비구역 지정 등의 절차를 구분해 안내하고 있습니다.

따라서 후보지 안의 집이나 토지를 보유했다고 해서 곧바로 조합원 분양자격이나 입주권이 확정되는 것은 아닙니다.

3. 2026년 신규 지정 신통기획 후보지 18곳

2026년 5월 토지거래허가구역으로 신규 지정된 신통기획 주택재개발 후보지는 다음 18곳입니다.

번호	후보지	자치구	지역 검색 포인트
1	천호동 392-9 일대	강동구	천호동 재개발·강동구 신통기획
2	수유동 442-10 일대	강북구	수유동 재개발
3	수유동 486 일대	강북구	수유동 486 재개발
4	중곡동 232-1 일대	광진구	중곡동 재개발
5	북가좌동 3-191 일대	서대문구	북가좌동 재개발
6	연희동 170-14 일대	서대문구	연희동 재개발
7	신월동 229 일대	양천구	신월동 재개발
8	원효로4가 110-1 일대	용산구	원효로4가 재개발
9	용산동2가 44-3 일대	용산구	용산동2가 재개발
10	용답동 15 일대	성동구	용답동 재개발
11	구로동 400-1 일대	구로구	구로동 재개발
12	온수동 62 일대	구로구	온수동 재개발·온수역
13	불광동 16-111 일대	은평구	불광동 재개발
14	창동 608 일대	도봉구	창동 재개발
15	사당동 77-24 일대	동작구	사당동 재개발
16	노량진동 205-269 일대	동작구	노량진동 재개발
17	사당동 1026-10 일대	동작구	사당동 1026 재개발
18	수유동 540 일대	강북구	수유동 540 재개발

수유동은 442-10, 486, 540 일대 등 서로 다른 후보지가 포함돼 있기 때문에 단순히 ‘수유동 신통기획’이라고만 확인해서는 안 됩니다. 반드시 정확한 지번과 후보지 경계를 기준으로 확인해야 합니다.

동작구 역시 사당동 2곳과 노량진동 1곳이 포함돼 있어 기존 정비사업 구역과 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

 

4. 후보지별로 확인해야 할 핵심 포인트

강북권｜수유동·창동·불광동

수유동, 창동, 불광동 일대는 노후 저층 주거지가 많은 지역입니다. 재개발을 통한 주거환경 개선 기대가 있지만 필지 구조, 기반시설, 주민 동의와 사업성에 따라 실제 사업 속도는 달라질 수 있습니다.

용산권｜원효로4가·용산동2가

원효로4가와 용산동2가 일대는 입지 관심도가 높은 만큼 토지가격과 권리관계도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 높은 입지가치가 곧 높은 재개발 사업성을 의미하는 것은 아니며 기존 건축물과 토지 소유관계, 사업구역 경계가 중요합니다.

서남권｜신월동·구로동·온수동

신월동, 구로동, 온수동은 노후 주거지 정비와 생활권 개선 수요를 함께 볼 수 있는 지역입니다. 역세권 여부, 도로 등 기반시설과 인근 정비사업의 추진 현황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

동작구｜사당동·노량진동

동작구에는 사당동 77-24, 사당동 1026-10, 노량진동 205-269 일대가 포함됩니다. 특히 노량진동은 기존 노량진뉴타운 정비구역과 혼동하기 쉬우므로 동 이름이 아니라 정확한 지번과 구역계를 기준으로 확인해야 합니다.

후보지별 우열을 단순 비교하면 안 됩니다.
같은 신통기획 후보지라도 노후도, 도로 조건, 토지등소유자 구성, 주민 동의, 예상 분담금, 구역계와 기반시설 여건이 다릅니다. 개별 물건을 판단할 때는 해당 후보지의 실제 정비계획 진행상황을 확인해야 합니다.

5. 토지거래허가구역 지정으로 달라지는 점

이번 신통기획 후보지 18곳은 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 일정 면적을 초과하는 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가가 필요합니다.

용도지역	이번 지정지역 허가 기준	확인할 점
주거지역	6㎡ 초과	실거주 등 이용목적 확인
상업·공업지역	15㎡ 초과	실경영·실이용 목적 확인

원문에 포함됐던 녹지지역 20㎡ 초과 문구는 이번 서울시 공식 발표의 신통기획 후보지 허가 기준 설명에서 별도로 제시되지 않아 삭제했습니다. 서울시 공식 발표는 이번 지정에 대해 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡ 초과 거래를 명시하고 있습니다.

허가를 받으면 끝나는 것도 아닙니다. 허가받은 목적에 따라 실제로 토지를 이용해야 하므로 단기 시세차익이나 단순 보유를 목적으로 접근하기 어려울 수 있습니다.

재개발 후보지 매수는 “개발될 것인가”뿐 아니라 “이 물건을 허가받아 취득할 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다.

6. 후보지 선정과 재개발 확정은 다르다

신통기획 후보지를 볼 때 가장 많이 생기는 오해가 “후보지에 선정됐으니 재개발이 확정됐다”고 생각하는 것입니다.

서울시 정비사업 정보몽땅의 추진 절차를 보면 후보지 선정 이후에도 정비계획 용역과 신속통합기획안 마련, 주민 의견수렴, 정비계획 수립, 도시계획위원회 심의와 정비구역 지정 등의 과정이 남아 있습니다.

후보지 매수에서 따로 확인해야 하는 것

• 현재 정확한 사업 추진단계
• 예정 정비구역 경계
• 권리산정기준일
• 토지와 건축물 소유관계
• 무허가·위반건축물 여부
• 공유지분 또는 도로지분 여부
• 조합원 분양자격
• 현금청산 가능성

같은 후보지 안에서도 개별 물건의 권리는 서로 다를 수 있습니다. 따라서 단순히 후보지 경계 안에 있다는 이유만으로 입주권이 있다고 단정해서는 안 됩니다.

7. 매수 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

신통기획 후보지 안의 빌라, 단독주택, 토지 또는 지분을 검토하고 있다면 다음 사항을 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

• 정확한 지번이 후보지 경계 안에 포함되는지
• 현재 토지거래허가구역에 포함되는지
• 거래면적이 허가 대상 기준을 초과하는지
• 실거주 또는 실이용 목적을 충족할 수 있는지
• 후보지 단계인지 정비구역 지정 단계인지
• 권리산정기준일은 언제인지
• 건축물대장과 등기부 상태가 일치하는지
• 공유지분·도로지분 거래인지
• 조합원 분양자격이 실제 발생하는 물건인지
• 현금청산 대상이 될 가능성이 없는지

특히 “소액 재개발 투자”, “초기 물건”, “입주권 확보 가능” 등의 표현만으로 거래를 결정해서는 안 됩니다. 후보지 단계에서는 구역계와 계획이 변경될 수 있고 개별 물건의 권리도 서로 다를 수 있습니다.

서울 토지거래허가구역 전체 구조와 모아타운 지정 내용까지 함께 확인하려면 아래 글을 참고하세요.

📌 서울 주택 공급·공공주택 관련 정보 함께 확인하기

 

8. 자주 묻는 질문

Q1. 신통기획 후보지 18곳은 재개발이 확정된 곳인가요?

아닙니다. 후보지 선정 이후에도 신속통합기획안과 정비계획 수립, 주민 의견수렴, 정비구역 지정 등의 후속 절차가 남아 있습니다.

Q2. 후보지에서는 집을 아예 살 수 없나요?

거래가 전면 금지된 것은 아닙니다. 다만 토지거래허가 대상 면적을 초과하면 관할 구청장의 허가가 필요하고 허가 목적에 맞게 실제 이용해야 합니다.

Q3. 주거지역은 몇 ㎡부터 토지거래허가가 필요한가요?

이번 신통기획 후보지 지정은 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과 거래를 허가 대상으로 정했습니다.

Q4. 후보지 안의 빌라를 사면 입주권을 받을 수 있나요?

후보지 안에 있다는 사실만으로 입주권이 보장되지 않습니다. 권리산정기준일, 토지와 건축물의 소유형태, 건축물 적법성, 향후 정비구역 경계와 관련 법령 등을 함께 확인해야 합니다.

Q5. 수유동 후보지 세 곳은 같은 사업인가요?

아닙니다. 수유동 442-10, 수유동 486, 수유동 540 일대는 서로 다른 후보지입니다. 주소와 사업구역을 각각 구분해서 확인해야 합니다.

Q6. 노량진동 후보지는 기존 노량진뉴타운과 같은 곳인가요?

동 이름이 같더라도 기존 정비구역과 사업 범위가 다를 수 있습니다. 반드시 노량진동 205-269 일대라는 지번과 공식 후보지 경계를 기준으로 확인해야 합니다.

Q7. 후보지의 현재 진행단계는 어디에서 확인하나요?

서울시 정비사업 정보몽땅의 신속통합기획 재개발 공모 추진현황에서 확인할 수 있습니다. 개별 후보지의 정비계획이나 구역지정 여부가 변경될 수 있으므로 매수 검토 시점에 다시 확인하는 것이 좋습니다.

9. 마무리

2026년 5월 신규 지정된 신통기획 주택재개발 후보지는 서울 12개 자치구 18곳입니다. 천호동, 수유동, 중곡동, 북가좌동, 연희동, 신월동, 원효로4가, 용산동2가, 용답동, 구로동, 온수동, 불광동, 창동, 사당동, 노량진동 등이 포함됩니다.

이들 지역은 2027년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있기 때문에 매수를 검토한다면 개발 기대감보다 먼저 토지거래허가 가능 여부와 개별 물건의 권리관계를 확인해야 합니다.

무엇보다 신통기획 후보지 선정은 재개발 확정이나 입주권 보장을 의미하지 않습니다. 실제 정비사업 진행단계, 권리산정기준일, 구역계, 건축물 상태와 조합원 분양자격을 공식 자료와 관할 자치구를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

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출처 및 참고자료

• 서울특별시｜신통기획 후보지 토지거래허가구역 신규 지정
• 서울시 정비사업 정보몽땅｜신속통합기획 개요
• 서울시 정비사업 정보몽땅｜신속통합기획 재개발 공모 추진현황