2026 서울 토지거래허가구역 총정리｜신통기획 18곳·모아타운 10곳·강남송파 연장

 

서울시가 2026년 5월 신속통합기획 주택재개발 후보지와 모아타운 대상지를 토지거래허가구역으로 신규 지정하면서 해당 지역의 부동산 거래 조건도 달라졌습니다. 재개발·모아타운 지역을 매수하려면 개발 가능성만 볼 것이 아니라 해당 필지가 허가구역에 포함되는지, 거래면적이 허가 기준을 넘는지부터 확인해야 합니다.

이번 글에서는 2026년 5월 서울시 결정 기준 신통기획 후보지 18곳, 모아타운 대상지 10곳, 강남·송파 재건축 14개 단지 연장, 토지거래허가 기준과 매수 전 확인사항을 정리합니다.

먼저 결론
2026년 5월 서울시는 신통기획 후보지 18곳을 2026년 5월 19일~2027년 8월 30일, 모아타운 대상지 10곳을 2026년 5월 19일~2031년 5월 18일 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 강남·서초 자연녹지지역과 강남·송파 주요 재건축 14개 단지도 각각 1년 연장됐습니다. 계약 전에는 반드시 최신 공고와 개별 필지의 허가구역 포함 여부를 다시 확인해야 합니다.

목차

1. 2026 서울 토지거래허가구역, 무엇이 달라졌나
2. 신통기획 후보지 18곳 지정기간과 대상지
3. 모아타운 10곳은 왜 5년간 지정됐나
4. 토지거래허가구역에서 거래하면 무엇이 달라질까
5. 강남·송파 재건축 단지도 1년 연장
6. 6월 이후 추가 지정도 확인해야 하는 이유
7. 매수 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
8. 자주 묻는 질문
9. 마무리

1. 2026 서울 토지거래허가구역, 무엇이 달라졌나

서울시는 2026년 5월 6일 제7차 도시계획위원회를 열고 신속통합기획 주택재개발 후보지와 모아타운 대상지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다.

개발 기대감이 높은 지역에 투기성 거래가 유입되는 것을 막고 실수요자 중심으로 정비사업을 추진하기 위한 조치입니다.

• 신속통합기획 주택재개발 후보지 18곳 신규 지정
• 모아타운 대상지 10곳 5년간 신규 지정
• 강남·서초 자연녹지지역 지정기간 1년 연장
• 강남·송파 주요 재건축 아파트 14개 단지 1년 연장
• 기존 신통기획 6곳은 사업구역 결정에 따라 경계 일부 조정

따라서 재개발·재건축 호재만 보고 계약하기보다 해당 필지가 토지거래허가구역 안에 있는지, 허가 대상 면적을 초과하는지, 실제 이용 목적을 충족할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

2. 신통기획 후보지 18곳 지정기간과 대상지

2026년 5월 결정된 신속통합기획 주택재개발 후보지는 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.

후보지 선정과 토지거래허가구역 지정 절차를 동시에 추진해 후보지 발표 전후의 투기 수요 유입을 줄이겠다는 취지입니다.

구분	대상지	자치구
1	천호동 392-9 일대	강동구
2	수유동 442-10 일대	강북구
3	수유동 486 일대	강북구
4	중곡동 232-1 일대	광진구
5	북가좌동 3-191 일대	서대문구
6	연희동 170-14 일대	서대문구
7	신월동 229 일대	양천구
8	원효로4가 110-1 일대	용산구
9	용산동2가 44-3 일대	용산구
10	용답동 15 일대	성동구
11	구로동 400-1 일대	구로구
12	온수동 62 일대	구로구
13	불광동 16-111 일대	은평구
14	창동 608 일대	도봉구
15	사당동 77-24 일대	동작구
16	노량진동 205-269 일대	동작구
17	사당동 1026-10 일대	동작구
18	수유동 540 일대	강북구

신통기획 후보지라는 이유만으로 재개발 사업이 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 후보지 선정 이후에도 정비계획 수립, 정비구역 지정 등 후속 절차가 남아 있으므로 사업 단계와 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

3. 모아타운 10곳은 왜 5년간 지정됐나

2026년 5월 함께 지정된 모아타운 대상지 10곳은 2026년 5월 19일부터 2031년 5월 18일까지 5년간 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.

서울시가 특히 주목한 것은 개인 소유 골목길의 지분을 쪼개 거래하는 이른바 사도(私道) 지분거래입니다. 개발 기대감을 이용해 실제 사업 권리와 불확실한 도로 지분을 판매하는 투기성 거래를 차단하려는 목적입니다.

구분	모아타운 대상지	자치구
1	장위동 65-107 일대	성북구
2	자양2동 593 일대	광진구
3	구의3동 224-54 일대	광진구
4	자양동 663 일대	광진구
5	삼성동 84 일대	강남구
6	개봉2동 304 일대	구로구
7	개봉2동 305 일대	구로구
8	사당동 449 일대	동작구
9	잠실동 329 일대	송파구
10	신월동 480-1 일대	양천구

도로 지분·사도 지분 매수 주의
모아타운 대상지 안의 도로 지분을 매수한다고 해서 입주권이나 분양자격이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 권리산정기준일, 토지와 건축물의 권리관계, 사업 방식 등 여러 조건을 별도로 확인해야 합니다.

 

4. 토지거래허가구역에서 거래하면 무엇이 달라질까

토지거래허가구역에서는 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약을 체결할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

이번 신통기획·모아타운 지정지역에서는 서울시가 별도로 정한 강화된 허가면적 기준이 적용됩니다.

용도지역	허가 대상	주요 확인사항
주거지역	6㎡ 초과	실거주 등 이용목적 확인
상업·공업지역	15㎡ 초과	실경영·실이용 목적 확인
강남·서초 자연녹지지역	100㎡ 초과	기존 별도 기준 유지

서울부동산정보광장의 일반 제도 안내에는 도시지역 기준 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡ 등이 기본 기준으로 제시돼 있습니다. 다만 허가구역을 지정할 때 거래실태 등을 고려해 기준면적을 별도로 정할 수 있고, 이번 대상지역에는 6㎡·15㎡ 등 강화된 기준이 적용됐습니다.

토지거래허가구역에서는 단순히 ‘살 수 있느냐’보다 해당 계약이 허가 대상인지, 그리고 허가 목적에 맞는 실제 이용이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.

계약 전에 관할 구청 부동산 관련 부서에 해당 물건의 허가 대상 여부와 필요서류를 확인하는 것이 안전합니다.

5. 강남·송파 재건축 단지도 1년 연장

5월 서울시 결정에서는 신규 지정뿐 아니라 기존 토지거래허가구역의 지정기간 연장도 함께 이뤄졌습니다.

구분	지정기간	면적
강남·서초 자연녹지지역	2026년 5월 31일 ~ 2027년 5월 30일	26.69㎢
강남·송파 주요 재건축 14개 단지	2026년 6월 23일 ~ 2027년 6월 22일	1.43㎢

재건축 기대감이 높은 지역도 토지거래허가구역 지정이 유지되는 동안에는 허가 대상 거래인지, 실거주 등 허가 목적을 충족할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

6. 6월 이후 추가 지정도 확인해야 하는 이유

이 글에서 정리한 신통기획 18곳과 모아타운 10곳은 2026년 5월 6일 서울시 도시계획위원회 결정을 기준으로 한 내용입니다.

이후 서울시는 6월에도 모아타운 후보지의 투기성 사도 지분거래를 막기 위해 일부 후보지의 도로를 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 해당 추가 지정은 2026년 6월 30일부터 2031년 6월 29일까지 5년간 적용됩니다.

계약 직전에는 최신 지정현황을 다시 확인하세요.
토지거래허가구역은 신규 지정·경계 조정·기간 연장이 추가로 이뤄질 수 있습니다. 따라서 과거 기사나 블로그 목록만으로 판단하지 말고 서울부동산정보광장과 토지이음에서 개별 필지를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 매수 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

서울 재개발·재건축 후보지나 모아타운 대상지 매수를 검토한다면 아래 항목을 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

• 해당 지번이 현재 토지거래허가구역에 포함되는지
• 거래면적이 해당 구역의 허가 기준을 초과하는지
• 실거주·실경영 등 허가 목적을 충족할 수 있는지
• 도로 지분·사도 지분·공유지분 거래인지
• 신통기획 후보지인지 정비구역 지정 단계인지
• 권리산정기준일이 언제인지
• 조합원 분양자격 또는 입주권 요건을 실제로 충족하는지
• 현금청산 가능성이 있는 물건인지
• 건축물과 토지의 소유관계가 일치하는지
• 관할 구청에 허가 가능 여부를 사전 확인했는지

특히 “소액으로 재개발 입주권 확보”, “도로 지분만 사도 입주권 가능”, “모아타운 확정 수혜” 같은 표현만 믿고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다.

후보지 선정과 실제 조합원 분양자격은 서로 다른 문제입니다. 토지거래허가 여부와 별도로 정비사업상의 권리 기준을 확인해야 합니다.

 

8. 자주 묻는 질문

Q1. 토지거래허가구역이면 아예 거래할 수 없나요?

아닙니다. 거래 자체가 전면 금지되는 것은 아닙니다. 다만 허가 대상 면적을 초과하면 계약 전에 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가받은 목적에 맞게 이용해야 합니다.

Q2. 주거지역은 몇 ㎡부터 허가가 필요한가요?

이번 신통기획·모아타운 관련 지정구역은 주거지역 6㎡ 초과 거래가 허가 대상입니다. 다만 토지거래허가 기준은 지정구역별 공고에 따라 달라질 수 있으므로 개별 필지는 최신 공고를 확인해야 합니다.

Q3. 신통기획 후보지로 선정되면 재개발이 확정된 건가요?

아닙니다. 후보지 선정은 정비계획 수립 등을 지원받는 단계이며 실제 정비사업을 위해서는 이후 정비구역 지정 등 후속 절차가 필요합니다.

Q4. 모아타운 도로 지분을 사면 입주권이 생기나요?

자동으로 생긴다고 볼 수 없습니다. 도로·사도 지분의 권리와 조합원 분양자격은 별도로 확인해야 하며, 권리산정기준일과 사업방식에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

Q5. 실거주 목적이면 토지거래허가구역에서도 매수할 수 있나요?

허가 요건을 충족하면 가능할 수 있습니다. 다만 물건의 위치와 용도지역, 면적, 이용목적 등에 따라 달라지므로 계약 전에 관할 구청에서 확인해야 합니다.

Q6. 현재 토지거래허가구역인지 가장 정확하게 확인하는 방법은 무엇인가요?

서울부동산정보광장의 토지거래허가구역 지정현황과 서울시보 공고를 확인하고, 개별 필지가 실제 구역에 포함되는지는 토지이음에서 확인하는 것이 좋습니다. 최종 계약 전에는 관할 구청에도 확인하는 것이 안전합니다.

9. 마무리

2026년 5월 서울 토지거래허가구역 조치의 핵심은 신통기획 후보지 18곳 신규 지정, 모아타운 대상지 10곳 5년 지정, 강남·서초 자연녹지와 강남·송파 재건축 14개 단지 기간 연장입니다.

특히 신통기획과 모아타운 관련 지역은 개발 기대감이 큰 만큼 단순한 호재보다 토지거래허가 여부, 권리산정기준일, 실제 분양자격과 토지·건축물 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

또한 6월 이후에도 모아타운 후보지의 도로를 대상으로 추가 지정이 이뤄진 만큼, 계약 시점의 최신 토지거래허가구역 현황을 서울부동산정보광장과 토지이음, 관할 구청에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.

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출처 및 참고자료

• 서울특별시｜2026년 5월 신통기획·모아타운 토지거래허가구역 지정
• 서울특별시｜2026년 6월 모아타운 후보지 도로 추가 지정
• 서울부동산정보광장｜토지거래허가구역 지정현황
• 서울부동산정보광장｜토지거래허가 제도 안내