지분적립형 분양주택은 집의 지분 일부를 먼저 취득하고, 나머지를 장기간 나눠 취득하는 공공분양 방식입니다. 광교 A17은 최초 지분 25%를 취득한 뒤 20년에 걸쳐 나머지 75%를 취득합니다. 다만 25% 지분대금 외에 공공지분 사용을 위한 임대보증금이 필요하며, 보증금 일부를 전환하면 월임대료도 발생합니다.
확인 기준: 2026-11-04 | 광교 자연앤 센트레빌(A17BL) 지분적립형 59㎡의 2026-10-30 모집공고 기준. 다른 단지의 비율·기간·금액에 그대로 적용하지 않습니다.
조회 전 핵심 3가지
- 25%는 집 전체를 사는 가격이 아닙니다. 처음 취득하는 소유지분의 대금입니다.
- 지분 취득과 거주 비용은 별개입니다. 임대보증금·월임대료를 내도 그 금액만큼 지분이 자동으로 늘지 않습니다.
- 추가 지분에는 가산이자가 붙습니다. 입주 자금과 5년 단위 목돈 마련 계획을 함께 확인해야 합니다.
목차
1. 지분적립형 분양주택의 뜻과 적용 범위
‘경기도형 적금주택’이라고도 부르지만 은행 적금 상품은 아닙니다. 광교 사례에서는 입주자가 25%, GH가 75%의 지분을 보유하는 상태에서 시작해 정해진 회차마다 입주자 지분을 늘립니다. 최종 회차까지 취득하면 소유권 100%를 확보하는 구조입니다.
계약도 두 갈래입니다. 공급계약은 지분을 사는 계약이고, 임대차계약은 아직 취득하지 않은 공공지분을 사용하는 계약입니다. 같은 집에 거주하더라도 두 계약에 따른 납부 항목을 따로 봐야 합니다.
근거: 경기도 2026-10-30 보도자료, 공식 안내책자. 광교의 25%·20년 조건을 지분적립형 주택 전체의 공통 조건으로 해석하지 않습니다.
다른 공공주택과 함께 검토 중이라면 공급계획과 실제 모집공고의 차이를 먼저 확인하세요.
공공임대·공공분양 공급 구조 확인하기2. 초기 지분 25% 외에 필요한 돈
초기 필요자금은 최초 지분대금에 임대보증금과 부대비용을 더해 확인합니다. 공고의 주택공급가격은 집 전체 지분의 가격이며, 임대보증금을 포함한 입주 총자금이 아닙니다.
공식 공고의 59B·10층 이상 사례
아래는 광교 59B·10층 이상 주택공급가격 685,900,000원과 최초 임대보증금 330,000,000원을 적용한 계산입니다. 다른 주택형·층의 금액과 혼용하지 마세요.
| 항목 | 계산·금액 |
|---|---|
| 주택공급가격 전체 | 685,900,000원 |
| 계약금: 공급가격의 10% | 68,590,000원 |
| 최초 지분 잔금: 공급가격의 15% | 102,885,000원 |
| 최초 지분 25% 대금 합계 | 171,475,000원 |
| 공공지분 사용 임대보증금 | 330,000,000원 |
| 지분대금 + 보증금 합계 | 501,475,000원 |
근거: 지분적립형 입주자모집공고 전문 8쪽의 공급금액·임대보증금 표. 지분대금은 계약금과 입주 시 잔금으로 나뉘며 보증금 납부일은 계약서 일정도 확인해야 합니다.
3. 임대보증금과 월임대료 계산
초기 목돈을 줄이기 위해 임대보증금 일부를 월임대료로 전환하는 방식을 검토할 수 있습니다. 광교 공고는 최대 80% 전환을 원칙으로 하되 최소 유보비율 등 계약 조건을 적용하고, 공고일 현재 전환요율을 연 3.5%로 제시합니다.
월임대료 = 월세로 전환한 보증금 × 연 전환요율 ÷ 12
보증금 3억3천만원 중 80%인 2억6,400만원 전환 시:
264,000,000원 × 0.035 ÷ 12 = 월 770,000원
| 구분 | 남는 보증금 | 월임대료 | 최초 지분 25% + 보증금 |
|---|---|---|---|
| 전환하지 않음 | 330,000,000원 | 0원 | 501,475,000원 |
| 50% 전환 계산 예시 | 165,000,000원 | 481,250원 | 336,475,000원 |
| 80% 전환 공고 예시 | 66,000,000원 | 770,000원 | 237,475,000원 |
전환 비율을 높이면 처음 마련할 보증금은 줄지만 매달 납부할 금액은 늘어납니다. 표의 금액에도 발코니 확장비 등 부대비용은 빠져 있습니다. 50% 행은 같은 공식으로 산출한 비교용 계산이며, 실제 허용 전환금액은 계약 기준으로 확인해야 합니다.
연 3.5%와 월 77만원이 20년 동안 고정된다는 의미는 아닙니다. 공고는 입주 시점의 전환기준·요율에 따라 정하고 변경된 요율을 적용할 수 있다고 명시합니다. 보증금도 지분취득에 따른 변경계약과 중간 갱신에서 조정될 수 있습니다.
근거: 모집공고 전문 2·8쪽. 보증금 전환은 100만원 단위이며, 최대 80%도 최소 유보비율 산식 등에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 20년 지분 취득과 가산이자
광교는 처음 25%를 취득한 뒤 기준일부터 5년마다 20%·20%·20%·15%를 추가 취득합니다. 적금처럼 매달 납입하면 지분이 조금씩 늘어나는 방식이 아니라, 정해진 회차의 대금을 마련하는 구조입니다.
| 회차·시점 | 추가 취득 지분 | 입주자 누적 지분 | GH 잔여 지분 |
|---|---|---|---|
| 최초 | 25% | 25% | 75% |
| 기준일 +5년 | 20% | 45% | 55% |
| 기준일 +10년 | 20% | 65% | 35% |
| 기준일 +15년 | 20% | 85% | 15% |
| 기준일 +20년 | 15% | 100% | 0% |
추가 지분 가격은 최초 공급가격에 가산이자를 반영합니다
추가 취득대금은 최초 주택공급가격을 기준으로 계산하되 가산이자를 더합니다. 공고는 최초·추가 지분취득일에 적용하는 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균하고, 경과기간을 반영해 단리로 산정하는 구조를 안내합니다. 앞으로의 적용 이율을 지금 확정할 수는 없습니다.
최초 공급가격: 685,900,000원
취득할 20%의 기본금액: 137,180,000원
최초·추가 취득 시점 이율의 산술평균을 연 3%, 기간을 정확히 5년으로 가정
가산이자: 137,180,000원 × 0.03 × 5 = 20,577,000원
예시 취득대금: 157,757,000원
연 3%는 현재 확정금리가 아닌 계산용 가정입니다. 위 목돈을 60개월 동안 단순히 나눠 준비하면 월 약 263만원입니다. 이는 저축 이자·보증금 정산·대출·세금 등을 반영하지 않은 준비금 계산이며, 공사가 매달 받는 지분 납부금이 아닙니다.
추가 지분을 취득하면 남은 공공지분에 맞춰 보증금·월임대료가 조정됩니다. 감소할 보증금을 회차 취득대금에 충당하려면 서면 신청과 공사 승인 등 조건이 있으므로, 반환될 것으로 예상한 보증금을 무조건 빼고 자금계획을 세우지 마세요.
근거: 모집공고 전문 2·8~9쪽. 실제 취득기준일·연 환산 일수와 적용 이율에 따른 최종 안내액을 확인해야 합니다.
5. 자금계획에서 구분할 비용
| 항목 | 무엇에 대한 돈인가 | 자금계획에서 볼 점 |
|---|---|---|
| 지분취득대금 | 내 소유지분을 취득하는 대금 | 5년 단위 회차와 가산이자 |
| 임대보증금 | 아직 사지 않은 공공지분의 사용을 위한 보증금 | 목돈 예치·변경·정산 조건 |
| 월임대료 | 보증금 일부 전환 등에 따른 공공지분 사용대가 | 납부해도 지분이 자동으로 늘지 않음 |
| 대출 원리금 | 은행 등에서 빌린 돈의 상환액 | 공급계약의 가산이자·임대료와 별개 |
| 세금·등기·관리비 등 | 취득·보유·생활에 수반되는 비용 | 지분대금·보증금과 별도 확보 |
가계 예산은 현재 필요한 목돈과 매달 나가는 돈, 다음 회차에 필요한 목돈으로 나눠 작성하세요. 월임대료가 낮더라도 다음 지분취득 자금을 적립할 여력이 있는지가 중요합니다. 대출이 필요하면 실행 가능 여부·한도·금리·보증금 반환채권 조건을 실제 취급기관에 확인해야 합니다.
공고는 대출 관련 사항이 바뀌거나 대출이 불가능하더라도 정해진 지분취득 일정에 따라 대금을 납부해야 한다고 안내합니다. 대출상품 개발이나 알선 소식을 개인별 대출 승인으로 해석해서는 안 됩니다.
6. 광교 A17 청약 일정·자격 확인
2026년 11월 4일 현재 확인한 광교 지분적립형 공고 일정은 아래와 같습니다. 같은 단지의 84㎡ 일반공공분양 공고와 섞지 마세요. 접수 직전 정정공고가 있는지도 확인해야 합니다.
| 구분 | 공고 일정 |
|---|---|
| 입주자모집공고일 | 2026-10-30 |
| 특별공급 | 2026-11-09 |
| 일반공급 1순위 | 2026-11-10 |
| 일반공급 2순위 | 2026-11-11 |
| 당첨자 발표 | 2026-11-18 |
| 계약체결 | 2027-01-25~2027-01-27 |
기본적으로 무주택세대구성원 여부와 공급유형별 소득·자산·청약통장·거주지역 요건 등을 확인해야 합니다. 청년 특별공급은 본인 무주택 여부를 기준으로 하지만, 부모 자산을 포함하는 별도 심사 항목이 있으므로 ‘본인만 무주택이면 신청 가능’으로 단순화하면 안 됩니다.
현재 통장이 청약예금·부금인지 주택청약종합저축인지도 확인하세요. 통장을 전환했더라도 목표 주택 유형에 과거 가입기간·납입실적이 모두 같은 방식으로 인정되는 것은 아닙니다.
기존 청약예금·부금 가입자는 통장 전환 여부보다 국민주택 청약실적의 인정 범위를 먼저 확인하세요.
GetMoney에서 청약통장 전환·실적 인정 확인하기일정·자격 근거: 해당 지분적립형 모집공고와 공식 안내책자. 신청은 청약홈 해당 공고에서 공급유형과 접수일을 확인하세요.
7. 실거주·전매·중도 처분 조건
광교 공고의 실거주 의무는 최초 입주 가능일부터 5년, 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 10년입니다. 시작 기준이 다르므로 두 기간을 같은 날짜에서 계산하면 안 됩니다.
전매제한이 끝나도 소유권 100%를 취득하기 전이라면 자기 지분만 임의로 파는 구조가 아닙니다. 공사와 매매가격 등을 협의하고 동의를 받아 공공지분과 함께 주택 소유권 전부를 매각하는 절차를 확인해야 합니다. 매매차익이 발생하면 처분 시점의 지분 비율에 따라 나누는 규정도 적용됩니다.
장기 납부가 어려워지거나 이사해야 한다면 공급계약·임대차계약의 중도 매입·해제·정산 조건을 먼저 확인해야 합니다. 실거주 예외나 임대 가능 여부도 별도 절차가 있으므로, 5년 경과만으로 자유로운 임대를 단정하지 마세요.
근거: 모집공고 전문의 지분적립 운영·거주의무·전매제한 안내.
8. 신청 전 확인할 순서
- 공고 구분: 광교 59㎡ 지분적립형과 84㎡ 일반공공분양을 구분합니다.
- 초기 자금: 계약금·최초 지분 잔금·보증금·발코니 확장비·세금 등을 적습니다.
- 전환 비교: 보증금을 유지할 경우와 월임대료로 전환할 경우를 비교합니다.
- 장기 자금: 다음 회차 지분대금에 가산이자와 취득비용을 더해 마련 방법을 점검합니다.
- 자격 확인: 기준일, 공급유형, 본인·세대·부모 관련 심사 범위를 각각 확인합니다.
- 변경·예외: 정정공고, 대출 조건, 이사·중도 처분·납부 지연 시 절차를 확인합니다.
공식 분양 누리집의 지분적립형 메뉴에서 모집공고 전문과 안내책자를 함께 내려받아 보세요. 표의 금액과 계약서의 납부일을 연결해 적는 것이 입주 가능 여부를 판단하는 출발점입니다.
9. 자주 묻는 질문
25% 지분만 취득하면 집 전체가 내 명의가 되나요?
아닙니다. 처음에는 일부 지분을 취득해 GH와 소유권을 공유합니다. 공고의 회차별 취득을 마쳐야 소유권 100%를 확보합니다.
월임대료를 계속 내면 나머지 지분도 자동으로 사게 되나요?
아닙니다. 월임대료는 공공지분 사용에 대한 대가이며 지분취득대금과 별개입니다. 추가 지분대금은 정해진 회차에 따로 납부해야 합니다.
집값이 오르면 추가 지분도 그때 시세로 사나요?
광교 공고는 최초 주택공급가격을 기준으로 가산이자를 반영하는 구조입니다. 다만 추가 지분대금이 최초 가격의 단순 비율로 고정된다는 의미는 아닙니다.
임대보증금은 나중에 전부 지분으로 바뀌나요?
자동 전환되지 않습니다. 추가 취득에 따른 보증금 조정·정산과 지분대금 충당은 계약상 절차를 따릅니다. 보증금 반환과 지분 매입을 같은 것으로 계산하지 마세요.
지분 25%만 있으면 다른 청약에서는 무주택자인가요?
지분 일부만 보유한다는 이유로 무주택이 되는 것은 아닙니다. 공식 안내책자는 주택의 공유지분 소유자를 주택소유자로 보는 기준을 설명합니다. 향후 청약은 해당 공고의 주택소유 판정 기준을 다시 확인해야 합니다.
공식 확인 자료
- 광교 자연앤 센트레빌 — 지분적립형 입주자모집공고 전문·축약본
- 공식 안내책자 — 지분적립형 구조·계약·질문과 답변
- 경기도 — 광교 지분적립형 분양주택 240호 공급 발표
- 청약홈 — 광교 A17 지분적립형 공고
금액은 명시한 주택형·층과 공고일 기준입니다. 미래 적용 이율·임대조건·대출 승인은 확정하지 않았으며, 계산 예시는 실제 계약금액과 구분했습니다. 계약 전 최신 정정공고와 공급계약·임대차계약 조건을 확인하세요.
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