주담대 한도 6억·4억·2억 기준 총정리｜15억·25억 집값별 LTV·DSR·전입의무

수도권·규제지역에서 집을 살 때 주택담보대출 한도는 단순히 LTV 몇 %만 계산해서는 안 됩니다. 주택가격에 따라 구입목적 주담대의 최대한도가 6억·4억·2억 원으로 달라지고, 여기에 LTV와 DSR, 주택 보유 수, 기존 부채, 전입의무까지 함께 적용되기 때문입니다.

 

2026년 8월 금융위원회가 발표한 부동산 금융 종합대책에서도 기존 대출규제를 유지한다는 방침이 재확인됐습니다. 주택가격별 주담대 최대한도는 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다.

먼저 결론: 6억·4억·2억 원은 실제 받을 수 있는 금액이 아니라 주택가격별 최대 상한입니다. 실제 한도는 LTV, DSR, 소득, 기존 신용대출·마이너스통장, 금융회사 심사 등에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

목차

1. 주담대 한도 6억·4억·2억 핵심 정리
2. 어디에 적용되는 규제인가
3. 15억 이하 주택은 최대 6억 원
4. 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억 원
5. 25억 초과 주택은 최대 2억 원
6. 이주비·중도금대출은 같은 규제인가
7. 6개월 전입의무와 예외
8. DSR 때문에 실제 한도는 더 줄 수 있다
9. 규제지역 LTV 40%도 함께 계산
10. 무주택·1주택·다주택자 차이
11. 계약 전 확인해야 할 체크리스트
12. 주담대 한도 계산 예시
13. 자주 묻는 질문

주담대 한도 6억·4억·2억 핵심 정리

수도권·규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출은 주택가격에 따라 최대한도가 달라집니다.

주택가격	구입목적 주담대 최대한도
15억 원 이하	6억 원
15억 원 초과~25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

이 제도에서 말하는 주택가격은 금융권의 시가 산정방식에 따라 판단합니다. 금융위원회 안내에 따르면 대출 신청일을 기준으로 한국부동산원 가격이나 KB부동산 시세 등 공신력 있는 평가자료가 활용될 수 있습니다.

중요: 이 기준은 ‘구입목적 주담대 최대한도’입니다. 생활안정자금 목적 주담대는 6억·4억·2억 차등 규제의 적용대상이 아닙니다.

어디에 적용되는 규제인가

6억·4억·2억 주택가격별 한도는 수도권·규제지역에서 취급되는 주택구입 목적 주담대에 적용됩니다.

여기서 수도권은 서울특별시, 인천광역시, 경기도를 의미합니다. 따라서 수도권이라면 비규제지역이라도 주택가격별 구입목적 주담대 상한을 먼저 확인해야 합니다.

규제지역에서는 주택가격별 상한 외에도 LTV가 강화됩니다. 2026년 8월 기준 금융위원회는 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 LTV 70%라는 관리기조를 유지하고 있다고 밝혔습니다.

확인 항목	체크할 내용
주택 소재지	수도권인지, 규제지역인지 확인
주택가격	15억 이하·15억 초과~25억 이하·25억 초과 구분
대출 목적	주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지 확인
주택 보유 수	무주택·1주택·다주택 여부 확인
LTV	규제지역 여부와 차주 유형별 비율 확인
DSR	소득과 전체 부채의 원리금 부담 확인
전입의무	6개월 전입 대상 및 예외 여부 확인

15억 이하 주택은 최대 6억 원

수도권·규제지역에서 구입하려는 주택의 시가가 15억 원 이하라면 가격 구간에 따른 주담대 최대한도는 6억 원입니다.

그러나 ‘15억 원 이하니까 6억 원을 빌릴 수 있다’는 의미는 아닙니다. 6억 원은 어디까지나 이 규제에서 정한 상한이고, 실제 대출금은 LTV와 DSR 등에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

기준	확인 내용
주택가격별 상한	15억 이하라면 최대 6억 원
LTV	담보가치 대비 가능한 대출 비율
DSR	소득 대비 전체 원리금 상환 부담
기존 부채	신용대출·마이너스통장·카드론 등 확인
금융회사 심사	소득과 신용도, 상환능력 등 종합 심사

예를 들어 10억 원 주택이 6억 원 한도 구간에 해당하더라도 규제지역에서 일반차주에게 LTV 40%가 적용된다면 담보비율 기준으로는 4억 원이 계산됩니다. 여기에 DSR까지 적용하면 실제 가능 금액은 이보다 낮아질 수도 있습니다.

 

15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억 원

주택가격이 15억 원을 초과하고 25억 원 이하라면 구입목적 주담대 최대한도는 4억 원으로 낮아집니다.

예를 들어 수도권에서 시가 18억 원의 아파트를 구입한다면 주택가격 구간상 상한은 4억 원입니다. 과거 수도권 주담대 최대 6억 원을 기준으로 자금계획을 세웠다면 필요한 자기자금이 2억 원 이상 늘어날 수 있습니다.

여기에 LTV와 DSR 규제까지 적용되므로 실제 한도는 4억 원보다 낮아질 수 있습니다.

계약 전 확인: 주택 매매계약을 먼저 체결한 뒤 대출을 알아보면 잔금 부족 위험이 커질 수 있습니다. 계약 전에 금융회사를 통해 예상 대출 한도와 적용 규제를 확인하고, 필요한 경우 대출 불가 상황을 고려한 계약조건도 전문가와 검토하는 것이 좋습니다.

25억 초과 주택은 최대 2억 원

수도권·규제지역에서 시가가 25억 원을 초과하는 주택을 구입하는 경우 구입목적 주담대 최대한도는 2억 원입니다.

예를 들어 30억 원의 주택을 구입하더라도 주택가격별 대출 상한은 2억 원입니다. 따라서 고가주택일수록 자기자금 비중이 크게 높아질 수밖에 없습니다.

취득세와 중개보수 등 주택가격 외에 필요한 부대비용도 있으므로 단순히 매매가격에서 대출금을 뺀 금액만 자기자금으로 계산해서는 안 됩니다.

점검 항목	확인 이유
자기자금	대출 상한이 2억 원이라 현금 비중이 크게 증가
기존 주택 처분자금	처분 지연 시 잔금 일정에 영향 가능
취득 관련 비용	취득세·중개보수 등 별도 자금 필요
DSR	조건에 따라 2억 원 전액도 어려울 수 있음

이주비·중도금대출은 같은 규제인가

일반 주택구입 목적 주담대와 재건축·재개발 사업의 이주비대출, 분양 과정의 중도금대출은 구분해서 봐야 합니다.

금융위원회 공식 FAQ에 따르면 중도금대출과 이주비대출은 주택가격별 6억·4억·2억 차등 규제 대상에서 제외됩니다.

이주비대출은 재건축·재개발 사업에 미치는 영향을 고려해 기존과 동일하게 주택가격과 관계없이 최대 6억 원 기준이 적용됩니다.

중도금대출 주의: 중도금대출 자체가 6억·4억·2억 규제에서 제외된다는 것과 잔금대출 전환 이후에도 동일한 조건이 유지된다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 잔금대출 전환 시에는 당시 적용되는 대출규제를 다시 확인해야 합니다.

6개월 전입의무와 예외

수도권·규제지역에서 구입목적 주담대를 이용하는 경우에는 대출한도뿐 아니라 전입의무도 확인해야 합니다.

기본적으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입의무가 적용될 수 있습니다.

다만 2026년에는 다주택자가 보유한 주택의 매물을 시장에 유도하기 위한 한시적 예외가 마련됐습니다.

2026년 한시 전입 유예: 일정 요건을 충족하는 무주택자가 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트를 2026년 12월 31일까지 매수하는 경우, 기존 임대차계약이 남아 있다면 전입 시점을 ‘대출실행일부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 유예받을 수 있습니다.

이 예외는 모든 주택 매매에 자동 적용되는 것이 아닙니다. 매도인의 다주택 여부, 매수인의 무주택 여부, 대상 주택과 기존 대출의 요건, 계약 시점 등 금융위원회가 정한 조건을 모두 충족해야 합니다.

확인 항목	확인 내용
기본 전입기한	대출실행일부터 6개월 이내 여부 확인
한시적 유예 대상	2026년 다주택자 매물 매수 관련 예외요건 확인
임대차계약	유효한 임대차계약 종료일 등 확인
추가약정	금융회사와 체결한 전입·처분 조건 확인

 

DSR 때문에 실제 한도는 더 줄 수 있다

주담대 한도를 계산할 때 LTV만 확인하면 실제 가능 금액과 큰 차이가 날 수 있습니다. 소득 대비 전체 대출 원리금 부담을 보는 DSR도 중요한 제한 기준이기 때문입니다.

2026년 8월 금융위원회 자료 기준으로 관리되는 DSR 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.

여기에 수도권·규제지역 주담대는 강화된 스트레스 DSR이 적용됩니다. 실제 대출금리에 추가 금리를 붙이는 것이 아니라 DSR 한도를 계산할 때 미래 금리 상승 가능성을 고려하기 위한 스트레스 금리를 반영하는 방식입니다.

주담대를 준비하고 있다면 기존 신용대출과 마이너스통장이 한도에 어떤 영향을 주는지도 확인해보세요.

📌 신용대출 한도 1억 제한과 마이너스통장 감액 기준 확인

따라서 주택가격상 6억 원 한도에 들어가더라도 기존 대출이 많고 소득 대비 원리금 부담이 크다면 DSR 때문에 실제 주담대 한도는 크게 줄어들 수 있습니다.

규제지역 LTV 40%도 함께 계산

6억·4억·2억 원은 주택가격에 따른 최대 대출 상한입니다. 별도로 LTV 규제가 적용되기 때문에 두 기준을 함께 계산해야 합니다.

2026년 8월 정부 자료 기준 일반적인 관리기조는 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 LTV 70%입니다. 다만 생애최초 주택구입자와 정책모기지 등은 별도 우대 규정을 적용받을 수 있으므로 차주 유형을 따로 확인해야 합니다.

한도 결정 요소	의미
가격별 최대상한	6억·4억·2억 원
LTV	주택가격·담보가치 대비 가능한 비율
DSR	소득으로 감당할 수 있는 전체 원리금 규모
차주 유형	무주택·1주택·다주택·생애최초 여부 등
금융회사 심사	소득·신용·담보 및 내부 리스크 기준

결국 여러 규제가 동시에 적용된다면 실제 대출금은 각 기준을 모두 충족하는 범위에서 결정됩니다.

무주택·1주택·다주택자 차이

주택 보유 수는 대출 가능 여부와 조건을 결정하는 중요한 요소입니다. 특히 현재는 다주택자에 대한 수도권 주택구입 목적 대출 제한이 강화되어 있습니다.

무주택자

무주택자는 해당 지역의 LTV와 DSR, 주택가격별 상한을 적용받아 대출한도를 계산합니다. 생애최초 주택구입자나 정책모기지 대상이라면 일반차주와 다른 우대 LTV가 적용될 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.

1주택자

1주택자가 규제지역에서 새 주택을 구입하기 위한 주담대를 받는 경우 기존 주택 처분조건 등 추가 약정이 적용될 수 있습니다. 실제 조건은 주택 소재지와 대출 목적에 따라 확인해야 합니다.

다주택자

다주택자는 제한이 훨씬 강합니다. 2026년 6월 금융위원회 안내에 따르면 다주택자가 수도권에서 주택을 구입할 경우 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%가 적용됩니다.

또한 2026년도 가계부채 관리방안에 따라 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출의 만기연장은 원칙적으로 제한됩니다. 다만 정부가 정한 예외사유와 중도금·이주비대출 등 별도 취급 항목이 있으므로 개별 대출의 만기와 약정 내용을 확인해야 합니다.

다주택자 주의: 기존 주담대가 있다고 해서 동일 조건으로 자동 연장된다고 가정하면 안 됩니다. 대출 만기 전에 해당 금융회사에서 만기연장 가능 여부와 적용 예외를 확인해야 합니다.

 

계약 전 확인해야 할 체크리스트

주택 매매계약을 체결하기 전에 아래 순서로 대출 가능성을 확인하면 자금 부족 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

순서	확인할 내용
1단계	구입할 주택이 수도권 또는 규제지역에 해당하는지 확인
2단계	주택 시가가 15억 이하·15억 초과~25억 이하·25억 초과 중 어디에 해당하는지 확인
3단계	구입목적 주담대인지 생활안정자금 목적 주담대인지 구분
4단계	무주택·1주택·다주택 여부 확인
5단계	적용 LTV와 DSR 기준 확인
6단계	신용대출·마이너스통장·카드론 등 기존 부채 확인
7단계	6개월 전입의무와 기존 주택 처분 약정 여부 확인
8단계	금융회사에서 예상 대출한도와 금리를 사전 조회
9단계	대출금 외 취득세·중개보수 등 필요한 자기자금까지 계산

가장 중요한 순서: 집을 계약한 뒤 대출을 확인하는 것이 아니라, 계약 전에 현재 규정과 자신의 예상 한도를 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 은행의 사전 조회 역시 최종 승인과 동일한 것은 아니므로 실제 실행 조건까지 확인해야 합니다.

주담대 한도 계산 예시

아래 표는 주택가격별 최대한도를 이해하기 위한 단순 예시입니다. 실제 대출 가능 금액을 의미하지 않습니다.

주택가격	가격별 최대상한	추가 확인
10억 원	6억 원	LTV·DSR·주택 보유 수
15억 원	6억 원	규제지역 여부·전입의무
18억 원	4억 원	LTV·DSR 적용 후 실제 한도 확인
24억 원	4억 원	자기자금과 부대비용 확인
30억 원	2억 원	자기자금 비중 크게 증가

예시 1. 규제지역 10억 원 주택

가격구간만 보면 최대 6억 원이지만 일반차주에게 LTV 40%가 적용되는 경우 담보비율 기준 계산액은 4억 원입니다. 이후 DSR 심사를 통과할 수 있는지도 추가로 확인해야 합니다.

예시 2. 수도권 18억 원 주택

가격구간에 따른 최대한도는 4억 원입니다. 그러나 LTV와 DSR을 계산한 결과 대출 가능 금액이 3억 5천만 원이라면 실제 대출은 4억 원이 아니라 그보다 낮은 수준에서 결정될 수 있습니다.

즉 실제 대출 가능 금액은 ‘집값 × LTV’만으로 결정되지 않으며 주택가격별 상한과 DSR 등 여러 기준을 모두 충족해야 합니다.

 

자주 묻는 질문

15억 이하 주택이면 무조건 6억 원까지 받을 수 있나요?

아닙니다. 6억 원은 수도권·규제지역 구입목적 주담대의 주택가격별 최대상한입니다. 실제 가능 금액은 LTV, DSR, 소득과 기존 부채 등에 따라 낮아질 수 있습니다.

15억 원은 4억 원 한도인가요?

아닙니다. 정확한 구간은 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원입니다. 따라서 시가가 정확히 15억 원이라면 6억 원 상한 구간에 해당합니다.

25억 원은 2억 원 한도인가요?

아닙니다. 25억 원 이하까지는 4억 원 구간이고, 25억 원을 초과하는 주택부터 최대 2억 원 구간입니다.

이주비대출도 집값이 25억 원을 넘으면 2억 원까지인가요?

아닙니다. 금융위원회 발표 기준 이주비대출은 주택가격별 6억·4억·2억 차등 규제 대상에서 제외되며 기존과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대 6억 원 기준이 적용됩니다.

생활안정자금 목적 주담대도 6억·4억·2억 규제를 받나요?

이번 주택가격별 차등한도는 주택구입 목적 주담대를 대상으로 합니다. 금융위원회 FAQ에 따르면 생활안정자금 목적 주담대는 이 차등한도 규제의 적용대상이 아닙니다. 다만 LTV·DSR 등 다른 규정은 별도로 확인해야 합니다.

규제지역 주담대 LTV는 몇 %인가요?

2026년 8월 정부 자료에서 제시한 기본 관리기조는 규제지역 40%, 비규제지역 70%입니다. 다만 생애최초 주택구입자와 정책모기지 등은 완화된 별도 기준을 적용받을 수 있습니다.

다주택자는 수도권에서 주담대를 받을 수 있나요?

2026년 금융위원회 안내 기준 다주택자가 수도권에서 새 주택을 구입할 때는 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%가 적용됩니다. 즉 주택구입 목적의 담보대출을 이용한 추가 매수는 매우 강하게 제한됩니다.

전입은 언제까지 해야 하나요?

수도권·규제지역에서 구입목적 주담대를 이용하는 경우 일반적으로 대출실행일부터 6개월 이내 전입의무가 적용될 수 있습니다. 다만 2026년에는 일정 요건을 갖춘 다주택자 보유주택 매수에 대해 한시적인 전입의무 유예 규정이 있으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.

마무리

수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원의 최대한도가 적용됩니다.

그러나 이것만 보고 실제 대출 가능 금액을 판단해서는 안 됩니다. 규제지역 LTV, DSR, 기존 대출, 주택 보유 수와 전입의무 등이 동시에 영향을 미치기 때문입니다.

특히 다주택자는 수도권 주택구입 시 LTV 0%가 적용되고 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장도 제한되고 있어 규제가 훨씬 강합니다. 주택 구입을 준비한다면 계약 전에 현재 규제와 본인의 실제 대출 가능 금액을 금융회사에서 확인한 뒤 전체 자금계획을 세우는 것이 중요합니다.

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• 신용대출 한도 1억 제한과 마이너스통장 감액 기준 확인

출처 및 참고자료

• 금융위원회 - 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
• 금융위원회 - 주택시장 안정화 대책 주요 정책 문답
• 금융위원회 - 2026년도 가계부채 관리방안 관련 주요 정책 문답
• 금융위원회 - 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의
• 대한민국 정책브리핑 - 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책
• 대한민국 정책브리핑 - 2026년도 가계부채 관리방안